Quando si valuta la possibilità di mettere un terreno a disposizione per un impianto fotovoltaico, una delle prime domande che si pone il proprietario è molto semplice:

“Se dal mio terreno ottengo una rendita, quante tasse dovrò pagare?”

È una domanda assolutamente legittima. Conoscere il possibile guadagno netto è infatti fondamentale prima di decidere se vendere il terreno, concederlo in affitto o valutare un’altra forma di valorizzazione. Il problema è che non esiste un’unica aliquota applicabile a tutti i casi.

La tassazione dipende innanzitutto da come viene valorizzato il terreno, dalla natura del rapporto con l’operatore energetico, dalla posizione fiscale del proprietario e dalla struttura dell’operazione. Per questo è importante distinguere tra il semplice possesso di un terreno agricolo, l’affitto per uso agricolo, la concessione del terreno per un progetto fotovoltaico e la vendita della proprietà.

In questa guida vediamo quali sono le principali differenze e cosa deve sapere un proprietario prima di valutare un’offerta.

Prima di parlare di tasse bisogna capire che cosa si sta incassando

La parola “rendita” viene utilizzata spesso per descrivere il denaro che un proprietario riceve mettendo il proprio terreno a disposizione di un operatore. Dal punto di vista fiscale, però, è importante capire la natura di quel reddito. Un terreno agricolo posseduto e non concesso in utilizzo segue una determinata disciplina fiscale, legata principalmente al reddito dominicale e al reddito agrario risultanti dal Catasto. Quando invece il proprietario stipula un contratto attraverso il quale concede il terreno a un soggetto terzo per un utilizzo non agricolo, la situazione può cambiare.

L’Agenzia delle Entrate specifica infatti che i terreni dati in affitto per usi non agricoli non vengono trattati nel normale quadro dei redditi dei terreni, ma rientrano tra i redditi diversi da indicare nel quadro RL del Modello Redditi. Questa distinzione è fondamentale quando si parla di terreni destinati a progetti energetici.

Terreno agricolo: che cosa sono reddito dominicale e reddito agrario?

Per comprendere la fiscalità dei terreni bisogna partire da due concetti catastali: reddito dominicale e reddito agrario. Il reddito dominicale rappresenta, semplificando, la parte del reddito medio ordinario attribuita al proprietario del terreno. Il reddito agrario, invece, è legato alla parte di reddito derivante dall’esercizio dell’attività agricola e dalle risorse impiegate per coltivare il terreno.

Sono due valori distinti che possono essere reperiti nei dati catastali e che hanno un ruolo nella determinazione del reddito fiscale del terreno. Questo significa che il semplice fatto di possedere un terreno agricolo non equivale fiscalmente a percepire una rendita pari al suo valore di mercato.

Il reddito catastale e il canone eventualmente percepito dal proprietario sono due concetti completamente diversi. Ed è proprio qui che nasce una delle principali confusioni quando si cerca online “tassazione terreno fotovoltaico”.

Se possiedo un terreno agricolo e non lo utilizzo, quali tasse pago?

Il semplice possesso di un terreno agricolo non significa automaticamente che il proprietario debba pagare una determinata percentuale sul valore del terreno. Ai fini delle imposte sui redditi, il terreno viene considerato attraverso i suoi valori catastali, con la distinzione tra reddito dominicale e reddito agrario.

Per i terreni non affittati, inoltre, l’IMU può assumere un ruolo importante: quando l’IMU è dovuta, sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito dominicale, mentre il reddito agrario continua a essere assoggettato alle ordinarie imposte sui redditi. Se invece il terreno è esente da IMU, la disciplina IRPEF cambia. Anche in questo caso, quindi, non esiste una risposta del tipo: “Su un terreno agricolo paghi sempre il X%.”

La situazione va verificata sulla base delle caratteristiche del proprietario e del terreno.

E cosa succede quando il terreno viene utilizzato per il fotovoltaico?

Qui arriviamo al punto che interessa maggiormente i proprietari. Supponiamo che un terreno agricolo non venga più utilizzato per l’attività agricola e che un operatore energetico sia interessato a utilizzarlo per sviluppare un impianto fotovoltaico. Il proprietario potrebbe trovarsi davanti a una proposta di acquisto oppure a una proposta di concessione del terreno per un periodo pluriennale.

Nel secondo caso, il proprietario riceve un corrispettivo periodico. Ed è proprio questo importo che molti chiamano, in maniera generica, “rendita del terreno fotovoltaico”. Fiscalmente, però, non bisogna confonderlo con il reddito dominicale. La disciplina fiscale dei terreni dati in affitto per usi non agricoli prevede infatti un trattamento diverso rispetto al normale reddito catastale dei terreni agricoli. L’Agenzia delle Entrate indica questi redditi tra quelli di natura fondiaria non determinabili catastalmente, da dichiarare nel quadro RL.

Questo è uno dei motivi per cui non è corretto applicare automaticamente al canone del fotovoltaico la tassazione prevista per il reddito agricolo.

Quante tasse si pagano sulla rendita di un terreno fotovoltaico?

Arriviamo alla domanda principale. La risposta più corretta è: dipende dalla struttura giuridica e fiscale dell’operazione. Se il proprietario di un terreno concede l’area a un operatore per un utilizzo non agricolo e riceve un canone, il reddito deve essere trattato secondo la disciplina fiscale applicabile a quel tipo di contratto. Non è quindi corretto dire semplicemente che la rendita derivante dal fotovoltaico viene tassata “al 26%” in ogni caso. La tassazione effettiva può dipendere, tra gli altri elementi, dalla natura del contratto, dal soggetto che percepisce il reddito e dalla sua situazione fiscale complessiva. Per un privato, la corretta determinazione dell’imposta deve quindi essere effettuata considerando la normativa IRPEF applicabile al reddito percepito.

Il netto che rimane al proprietario non può essere calcolato correttamente senza conoscere il suo profilo fiscale.

Un esempio pratico: perché la rendita lorda non è il guadagno netto

Immaginiamo che un proprietario riceva un determinato canone annuale per la concessione del proprio terreno. Supponiamo, esclusivamente a titolo esemplificativo, che il corrispettivo sia: 20.000 € all’anno.
Sarebbe sbagliato concludere automaticamente che il proprietario riceverà 20.000 € netti.
Il canone rappresenta infatti un importo lordo.

Per arrivare al risultato effettivamente disponibile bisogna considerare il trattamento fiscale applicabile a quel reddito e la situazione complessiva del contribuente. Se il proprietario ha altri redditi, ad esempio da lavoro dipendente, pensione o altre attività, il peso fiscale complessivo può essere diverso rispetto a quello di un soggetto con una situazione reddituale differente.

Per questo motivo, quando si valuta un’offerta per un terreno, la domanda corretta non dovrebbe essere soltanto: “Quanto mi danno all’anno?” Ma: “Quanto rimane effettivamente dopo la fiscalità?”

Vendita del terreno e affitto: fiscalmente non sono la stessa cosa

Un’altra distinzione fondamentale riguarda la differenza tra vendere il terreno e concederlo in utilizzo. Nel primo caso il proprietario riceve un corrispettivo per la cessione della proprietà. Nel secondo mantiene la proprietà e riceve un canone nel tempo.

Dal punto di vista fiscale, sono operazioni completamente differenti. La vendita di un terreno agricolo non genera automaticamente una plusvalenza imponibile in ogni circostanza. La normativa prevede specifiche fattispecie di plusvalenza imponibile, tra cui, ad esempio, quelle relative a terreni edificabili e alcune ipotesi legate al periodo di possesso o alla lottizzazione. Per questo, prima di concludere una vendita, è fondamentale verificare la storia del terreno, il modo in cui è stato acquisito e la sua situazione urbanistica.

E se il terreno viene ereditato?

È una situazione molto frequente. Molti dei terreni oggi proposti agli operatori energetici appartengono a famiglie che li hanno ricevuti attraverso una successione. Anche questo elemento può avere conseguenze sulla fiscalità dell’eventuale vendita. La normativa sulle plusvalenze immobiliari prevede infatti specifiche eccezioni e regole per i beni acquisiti per successione. Per questo, se il terreno è stato ereditato, è importante non applicare automaticamente le regole che valgono per un terreno acquistato direttamente. La documentazione relativa alla successione può diventare rilevante per determinare il corretto trattamento fiscale dell’operazione.

IMU e terreno destinato al fotovoltaico: attenzione

Un altro punto spesso trascurato riguarda l’IMU. Il trattamento dell’IMU non può essere determinato semplicemente dicendo che il terreno è “agricolo” oppure che viene utilizzato per il fotovoltaico.

Bisogna verificare la situazione concreta, la qualificazione dell’area, il momento dell’operazione e le eventuali esenzioni previste. Per i terreni agricoli, ad esempio, esistono specifiche condizioni di esenzione e la disciplina può cambiare in base alla posizione del terreno e alla situazione del proprietario. Questo è un ulteriore motivo per cui il calcolo del rendimento di un terreno deve essere fatto considerando il netto e non solamente il valore lordo della proposta.

Quanto rimane davvero al proprietario?

A questo punto possiamo arrivare al concetto più importante. Quando un proprietario valuta una proposta per il proprio terreno, dovrebbe costruire un semplice conto economico:

Entrata lorda meno imposte applicabili meno eventuali costi a carico del proprietario = valore netto effettivamente ottenuto.

Il risultato può essere molto diverso da quello che emerge guardando esclusivamente la cifra annuale indicata nel contratto. Ed è per questo che la valutazione economica deve essere fatta prima di firmare.

Il fotovoltaico può trasformare un terreno inutilizzato in una fonte di reddito

Per molti proprietari il vero vantaggio di un progetto fotovoltaico non consiste solamente nel ricevere un determinato importo.

Il punto di partenza è spesso un terreno che:

• non viene più coltivato;
• non produce un reddito agricolo significativo;
• richiede manutenzione;
• può essere soggetto a costi di gestione;
• rappresenta un patrimonio che il proprietario non sta valorizzando pienamente.

Se il terreno presenta le caratteristiche richieste per lo sviluppo di un impianto, può essere valutata una diversa modalità di utilizzo. In questo scenario il proprietario può prendere in considerazione la vendita oppure la concessione del terreno, a seconda della proposta e dei propri obiettivi.

Quali caratteristiche deve avere un terreno per essere interessante per EPICO?

EPICO valuta terreni in tutta Italia destinabili allo sviluppo di impianti fotovoltaici. Tra i requisiti indicati dall’azienda per i terreni agricoli c’è una superficie minima di 2 ettari, cioè 20.000 metri quadrati.

Nel caso di più particelle, queste devono essere confinanti e costituire una superficie compatta e continua. Sono inoltre valutati elementi legati alla posizione del terreno, alla presenza di infrastrutture e alla distanza dalla rete elettrica. La verifica deve però essere effettuata sul singolo terreno, perché superficie e posizione da sole non sono sufficienti a stabilire l’idoneità.

Prima di chiederti quante tasse pagherai, chiediti quanto vale davvero il tuo terreno

La fiscalità è una parte importante dell’equazione, ma non dovrebbe essere il primo elemento da considerare Prima bisogna capire se il terreno è effettivamente interessante per un progetto fotovoltaico.

Successivamente si può confrontare: valore dell’offerta → fiscalità → costi → risultato netto.

Solo in questo modo il proprietario può capire se l’operazione è realmente conveniente. Una proposta economicamente interessante sulla carta potrebbe infatti avere un risultato diverso una volta considerate tutte le variabili fiscali. Al contrario, una proprietà che oggi non produce reddito potrebbe rappresentare un’opportunità molto interessante se correttamente valorizzata.

EPICO: scopri quanto può valere il tuo terreno

Se possiedi un terreno agricolo e vuoi capire se può essere utilizzato per un progetto fotovoltaico, il primo passo è effettuare una verifica. EPICO valuta gratuitamente le caratteristiche della proprietà e, quando il terreno risponde ai criteri richiesti, può formulare una proposta di acquisto. La valutazione preliminare permette di partire dai dati reali del terreno e non da una stima generica.

Prima di chiederti quante tasse pagherai sulla rendita, scopri quindi quanto può valere realmente il tuo terreno.

Fornisci i dati della proprietà e richiedi una prima verifica.

Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza fiscale. Il trattamento tributario può variare in funzione della situazione personale del proprietario, della natura del contratto e delle caratteristiche dell’operazione. Prima di sottoscrivere un contratto è consigliabile rivolgersi a un commercialista o a un professionista fiscale.