Un terreno agricolo può rappresentare un patrimonio importante. Ma cosa succede quando quel terreno non viene più coltivato, rimane inutilizzato per anni e continua comunque a richiedere attenzione, manutenzione e, in alcuni casi, costi?
È una situazione molto più comune di quanto si possa pensare. Terreni ereditati, appezzamenti che hanno perso la loro funzione agricola, proprietà troppo lontane da gestire o semplicemente superfici che non risultano più convenienti da coltivare possono trasformarsi, nel tempo, in un patrimonio fermo.
Il punto è che un terreno inutilizzato non significa necessariamente un terreno senza costi.
Sfalcio della vegetazione, pulizia, manutenzione degli accessi, gestione dei confini e, quando previsto, imposizione fiscale sono tutti elementi che il proprietario deve considerare. Allo stesso tempo, però, un terreno agricolo può avere un potenziale che va oltre il suo utilizzo tradizionale. In presenza delle caratteristiche necessarie, infatti, può essere valutata la possibilità di valorizzarlo attraverso un progetto di produzione di energia rinnovabile, come un impianto fotovoltaico.
La domanda, quindi, non è soltanto “quanto vale il mio terreno?”, ma anche: “Quanto mi costa continuare a mantenerlo inutilizzato e quale potrebbe essere il suo valore se venisse destinato a un nuovo utilizzo?”
Il costo di un terreno agricolo incolto non è solo quello che si vede
Quando si parla di terreni agricoli inutilizzati, si tende spesso a pensare che, se non vengono coltivati, non generino particolari spese. In realtà la gestione di una proprietà agricola può comportare diversi costi, anche quando il terreno non produce alcun reddito.
Il primo riguarda la manutenzione.
Lasciare completamente abbandonata un’area significa permettere alla vegetazione spontanea di crescere senza controllo. Erba alta, sterpaglie, rovi e arbusti possono rendere progressivamente più difficile l’accesso al terreno e complicare la gestione dei confini. A seconda delle caratteristiche della proprietà, può quindi essere necessario intervenire periodicamente con operazioni di sfalcio, trinciatura, decespugliamento e pulizia.
Su una piccola superficie questi interventi possono essere relativamente semplici. Quando, invece, si parla di appezzamenti di diversi ettari, la situazione cambia: anche un’attività di manutenzione apparentemente ordinaria può diventare una spesa ricorrente. E soprattutto, c’è un aspetto da non sottovalutare. Questi costi servono a mantenere il terreno, ma non necessariamente generano un ritorno economico.
Anche un terreno che non produce può richiedere gestione
Il problema non è soltanto la manutenzione. Un proprietario che possiede un terreno lontano dalla propria abitazione deve spesso occuparsi anche del controllo periodico dell’area, della gestione degli accessi, delle recinzioni e delle eventuali problematiche che possono emergere nel tempo.
Se il terreno si trova in una zona rurale e non viene frequentato abitualmente, anche semplicemente accorgersi di un problema può diventare complicato. È per questo che il valore di un terreno inutilizzato dovrebbe essere valutato considerando non soltanto il suo prezzo di mercato, ma anche il costo complessivo della sua gestione nel tempo.
Una proprietà può avere un valore patrimoniale importante e, allo stesso tempo, essere economicamente poco produttiva. Ed è proprio questa differenza che porta molti proprietari a chiedersi se esistano alternative.
IMU e terreno agricolo: attenzione a non fare generalizzazioni
Un altro aspetto da considerare è quello fiscale. La situazione IMU dei terreni agricoli non è uguale per tutti i proprietari. La normativa prevede infatti specifiche esenzioni per determinate categorie e situazioni, mentre in altri casi l’imposta può essere dovuta.
Tra le fattispecie previste rientrano, ad esempio, i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, oltre ad altre condizioni stabilite dalla normativa vigente. Per chi non rientra nelle condizioni di esenzione, l’eventuale IMU deve essere valutata considerando anche il reddito dominicale catastale e l’aliquota applicabile dal Comune nel quale si trova il terreno.
Per questo motivo non è corretto affermare che “sui terreni agricoli l’IMU non si paga”.
La situazione deve essere verificata caso per caso, sulla base della posizione del proprietario, della natura del terreno e delle disposizioni applicabili. In altre parole, quando si calcola quanto costa realmente mantenere un terreno agricolo incolto, è necessario guardare all’insieme delle spese e non a una singola voce.
E se il terreno, invece di costare, potesse diventare una risorsa?
È a questo punto che entra in gioco una possibilità che negli ultimi anni ha attirato l’interesse di molti proprietari: la valorizzazione del terreno attraverso le energie rinnovabili. La crescita della produzione di energia da fonti rinnovabili ha aumentato la necessità di individuare aree adatte allo sviluppo di nuovi impianti. Per un proprietario, questo può significare trasformare una superficie oggi inutilizzata in un bene economicamente valorizzabile.
Ma è importante fare una precisazione. Non tutti i terreni agricoli possono essere utilizzati per il fotovoltaico. Non basta possedere diversi ettari di terreno perché esista automaticamente un’opportunità. La possibilità di sviluppare un progetto dipende da una serie di elementi tecnici, urbanistici, ambientali ed energetici che devono essere analizzati prima di poter formulare qualsiasi valutazione economica.
Quanto può rendere un terreno agricolo con il fotovoltaico?
È probabilmente la domanda che interessa maggiormente i proprietari. La risposta più seria, però, è anche quella meno semplice: dipende dalle caratteristiche del terreno e dalla fattibilità del progetto. Non esiste una cifra standard che possa essere applicata indistintamente a tutti i terreni. Due proprietà della stessa superficie possono avere valori completamente diversi.
Un terreno di 30.000 metri quadrati, ad esempio, potrebbe avere caratteristiche molto interessanti se si trova in una posizione favorevole, presenta una conformazione adeguata, non è soggetto a vincoli incompatibili e dispone di condizioni favorevoli per la connessione alla rete. Un terreno della stessa dimensione, ma molto distante dalle infrastrutture elettriche o interessato da importanti vincoli, potrebbe invece non presentare lo stesso potenziale.
Ecco perché parlare di “guadagno per ettaro” senza conoscere il terreno può essere fuorviante. La vera valutazione deve partire da una domanda diversa: il terreno è realmente idoneo allo sviluppo di un impianto?
Solo dopo aver risposto a questa domanda è possibile capire quale potrebbe essere il suo valore.
Cosa rende interessante un terreno per il fotovoltaico?
La superficie è certamente un elemento importante, ma non è l’unico. La posizione può fare una grande differenza. Anche la vicinanza alla rete elettrica e alle infrastrutture energetiche può essere rilevante, così come la possibilità di raggiungere facilmente il terreno.
Poi ci sono gli aspetti urbanistici e ambientali. Vincoli paesaggistici, aree protette, caratteristiche del territorio e altre limitazioni possono incidere sulla possibilità di realizzare un impianto.
Inoltre, bisogna considerare la conformazione dell’area. Una grande superficie compatta e facilmente accessibile può essere molto diversa, dal punto di vista progettuale, da una superficie della stessa estensione suddivisa in più particelle non confinanti.
Per questo una valutazione professionale non si limita a guardare la superficie indicata nella visura catastale. È il contesto complessivo del terreno a determinarne il potenziale.
Vendere il terreno oppure mantenerne la proprietà?
Quando emerge una potenziale opportunità energetica, il proprietario può valutare diverse modalità di valorizzazione.
Una possibilità è la vendita. In questo caso, il terreno può trasformarsi in liquidità, permettendo al proprietario di monetizzare una proprietà che magari da anni non produceva alcun reddito.
Un’altra possibilità è rappresentata dalla concessione del terreno attraverso un contratto di durata pluriennale, mantenendone la proprietà e ottenendo una rendita nel tempo secondo le condizioni concordate.
Non esiste una soluzione migliore in assoluto. La scelta dipende dalla situazione personale del proprietario, dalle caratteristiche del terreno, dagli obiettivi economici e dalle condizioni dell’operazione. Il punto fondamentale è avere prima una valutazione concreta delle possibilità.
Quali terreni cerca EPICO?
EPICO si occupa dello sviluppo di impianti da fonti rinnovabili e, attraverso la propria attività, valuta terreni che possano essere destinati allo sviluppo di progetti fotovoltaici. Per i terreni agricoli, tra le caratteristiche indicate da EPICO rientra una superficie minima di 2 ettari, equivalenti a 20.000 metri quadrati.
Nel caso di più particelle, queste devono essere confinanti e costituire un’area compatta e continua. Anche la posizione è importante. EPICO indica, tra le caratteristiche ricercate, terreni agricoli situati entro 350 metri da edifici industriali, capannoni o siti produttivi oppure entro 300 metri da un’autostrada. Vengono inoltre valutate aree con destinazione industriale, artigianale o commerciale e alcune tipologie di aree precedentemente destinate ad altri utilizzi.
Naturalmente, questi elementi non sostituiscono una verifica tecnica. La presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o territoriali può infatti incidere in maniera significativa sulla fattibilità di un progetto.
Il terreno è inutilizzato? Prima di venderlo, verifica il suo potenziale
Un terreno agricolo incolto non deve necessariamente essere considerato soltanto come un costo. Potrebbe essere una proprietà da mantenere, controllare e gestire per anni senza produrre alcun reddito, oppure potrebbe avere caratteristiche che permettono di trasformarlo in una risorsa.
Il primo passo, però, non dovrebbe essere quello di cercare una cifra su Internet. Dovrebbe essere capire quanto vale realmente quel terreno e se può essere utilizzato per un progetto energetico. Per farlo è necessario analizzare posizione, superficie, particelle catastali, accessibilità, vincoli e condizioni di connessione alla rete. È questa verifica a distinguere una reale opportunità da una semplice promessa commerciale.
EPICO valuta gratuitamente il tuo terreno
Se possiedi un terreno agricolo incolto o inutilizzato e vuoi capire se può essere interessante per lo sviluppo di un impianto fotovoltaico, puoi sottoporlo a una prima valutazione. EPICO effettua una verifica preliminare gratuita e, se il terreno presenta caratteristiche compatibili con i propri criteri di ricerca, può formulare una proposta di acquisto.
Per iniziare sono sufficienti alcune informazioni sulla proprietà, come la posizione, la superficie e i dati catastali. Non è necessario sapere già se il terreno sia idoneo: è proprio la valutazione tecnica a stabilirlo.
Quanto costa oggi il tuo terreno?
Se una proprietà non viene coltivata e non genera reddito, vale la pena capire se esiste un modo diverso per valorizzarla.
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